Abwehr einer Vermieterkündigung: Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses
Einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags kann unter bestimmten Voraussetzungen und nur innerhalb einer bestimmten Frist widersprochen werden. Mieter können im Rahmen des Widerspruchs vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ob ein Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung erfolgreich ist, hängt – wie stets – vom Einzelfall ab.
Wann kann ein Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen?
Grundsätzlich kann der Mieter nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre..
Hierbei ist zu beachten, dass einer rechtmäßigen außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht widersprochen werden kann. Eine außerordentliche Kündigung kommt vor allen Dingen wegen Zahlungsverzugs in Betracht. Sollte einem Mieter daher wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt worden sein, ist ein Widerspruch nicht möglich.
Unabhängig von einem Widerspruch nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann jedoch einer außerordentlichen Kündigung natürlich widersprochen werden, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nicht vorliegen. Der Unterschied ist, dass einer ordentlichen Kündigung auch dann widersprochen werden kann, wenn die ordentliche Kündigung rechtmäßig ist.
Dieser Unterschied beruht auf der Erwägung, dass der Mieter anders als bei einer nur ordentlichen Kündigung bei einer berechtigten außerordentlichen fristlosen Kündigung keinen Schutz verdient.
Einzelne Härtegründe des Mieters, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters einen Widerspruch gegen eine grundsätzlich rechtmäßige ordentliche Kündigung rechtfertigen, sind u. a.:
- fehlender Ersatzwohnraum
- hohes Alter
- Krankheit, Gebrechen
- Schwangerschaft
- vorherige Zusage einer langen Mietzeit/hohe Aufwendungen für die Wohnung
- berufliche, schulische Schwierigkeiten
- Zwischenumzug.
Rechtsfolge eines erfolgreichen Widerspruchs ist, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Das Mietverhältnis ist daher nach rechtmäßigem Widerspruch auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem das Räumungshindernis voraussichtlich entfällt, endet die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hier wird regelmäßig bei Gerichtsverfahren eine Prognose festgestellt. Das Mietverhältnis ist ausnahmsweise auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet.
Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Danach kann gegen eine rechtmäßige Kündigung nicht mit der Begründung widersprochen werden, dass die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.
Hat der Vermieter in seiner Kündigung jedoch nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form (Schriftform) und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch auch noch nachträglich erklären.