Rechtsanwalt Mietrecht Oberhausen Mülheim


FAQ Kündigung Mietrückstand: Häufige Fragen im Zusammenhang mit einer Kündigung wegen Mietrückstand


Bei welchem Zahlungsrückstand kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden?

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein „nicht unerheblicher“ Mietrückstand liegt gemäß § 569 Abs. 3 S. 1 BGB vor, wenn der Mietrücktand die Miete für einen Monat übersteigt. Ergibt sich der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Mieten, reicht demnach ein Mietrückstand von einer Warmmiete plus 0,01 EUR.

Ein die fristlose außerordentliche Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand liegt ebenfalls vor, wenn gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Variante greift folglich in dem Fall der regelmäßigen Minderzahlungen. Es ist unerheblich, aus welchen Monatsmieten sich der Mietrückstand zusammensetzt. Der Mietrückstand kann sich hier auch aus offenen Mieten von vor einigen Jahren zusammensetzen. Entscheidend ist einzig, dass der Mietrückstand zwei Monatswarmmieten übersteigt.

Welche offenen Forderungen im Mietrecht gelten als Mietrückstand?

Unter Miete wird im Gesetz die Bruttomiete verstanden. Hierunter fallen die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung. Ebenfalls ist hiervon eine eventuelle Miete für eine Garage oder einen Nebenraum umfasst.

Berechtigen offene Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen ebenfalls zu einer fristlosen Kündigung?

Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sind keine wiederkehrenden Zahlungen, weshalb diese Forderungen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine Mietrückstände sind. Wegen offener Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen kann daher keine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen werden. Unter gewissen Voraussetzungen berechtigen jedoch auch hohe Forderungen aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen zu einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung. Hier kommt es jedoch auf die Umstände des Einzelfalls an und gegebenenfalls bedarf es einer vorherigen Abmahnung.

Muss der Mieter vor der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgemahnt werden?

Nein. In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es keiner Abmahnung.

Wie ist die Rechtslage, wenn der Mieter die rückständige Miete vor Aussprache der Kündigung des Vermieters zahlt?

Entscheidend ist der Mietrückstand bei Zugang der Kündigung. Sollte der Mieter daher kurz vor Kündigung einen Teilbetrag zahlen und unter Berücksichtigung dieser Teilzahlung kein ausreichender Mietrückstand mehr vorliegen, ist die Kündigung unwirksam.

Wie ist die Rechtslage, wenn der Mieter nach Zustellung der Kündigung sämtliche offenen Mieten zahlt?

Sollte der Mieter nach Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung sämtliche Mietrückstände zahlen, wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam. Diese letzte Zahlungsfrist endet zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Dies hat zur Folge, dass der Mieter ohne Einreichung einer Klage unbefristet die Möglichkeit hat, die Kündigung durch Zahlung der offenen Mieten unwirksam werden zu lassen. Es besteht folglich ohne Klage nie Rechtssicherheit für den Vermieter. Die außerordentliche fristlose Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten zahlt oder auch eine Erstattung der offenen Mieten verbindlich zusagt.

Dieses Recht steht dem Mieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Wurde eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal ausgesprochen und ist aufgrund der vollständigen Zahlung sämtlicher offenen Mieten unwirksam geworden, kommt die Regelung nicht noch einmal zur Anwendung.

Berechtigen nicht gezahlte Kautionszahlungen zur fristlosen Kündigung?

Ja, entgegen Forderungen aus vergangenen Nebenkostenabrechnungen berechtigen auch offene Kautionsforderungen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Bei einem Rückstand mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrages von zwei Netto-Kaltmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Im Unterschied zu der Kündigung wegen offener Mietforderungen reicht hier ein Mietrückstand von zwei Kaltmieten.


 

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